گام به گام با قانون (9)
دانستنی های قولنامه و خرید املاک قولنامه ای
در حال حاضر معاملات در حوزه‌ی مسکن به روش مختلف صورت می‌گیرند که عبارتند از: خرید خانه قولنامه‌ای و خرید خانه با استفاده از سند رسمی (سند تک برگ، سند منگوله دار، سند 6 دانگ و یا سند 3 دانگ).
قولنامه چیست؟
قولنامه در لغت نامه به معنای عهد و پیمان می‌باشد و این روش در انجام معاملات تجاری از شیوع بسیار بالایی برخوردار است و بسیاری از دعاوی دادگاهی در ایران مربوط به عدم تعهّد یکی از طرفین قرارداد نسبت به مفاد قولنامه می‌باشد. معاملات ملک جزو معاملات غیر منقول محسوب می‌شوند و فرایند رسمی انجام آن‌ها شامل انتقال سند ملک به نام خریدار و ثبت آن در دفاتر تنظیم اسناد رسمی می‌باشد. با این حال، این فرایند در بسیاری از مواقع به دلیل وجود موانع قانونی قابل اجرا نیست و به همین دلیل است که بسیاری از افراد برای خرید خانه قولنامه‌ای اقدام می‌کنند. در این رابطه لازم به ذکر است که اگرچه این روش نوعی فرایند رسمی محسوب می‌شود ولی احتمال بروز مشکلات قانونی و حقوقی در این فرایند بسیار بالاتر از روش عادّی خرید ملک می‌باشد و به شما توصیه می‌کنیم که در صورت عدم وجود مشکل برای انتقال سند، از روش رسمی به جای خرید خانه قولنامه‌ای استفاده نمایید تا با مشکلات پیچیده‌ی قانونی مواجه نشوید.
خرید خانه قولنامه‌ای چه موقع انجام می‌شود؟
همان‌گونه که قبلاً به آن اشاره شد، در موارد بسیاری امکان فروش ملک با استفاده از سند 6 دانگ وجود ندارد زیرا یا سند ملک به دلیل وجود مشکلات مختلفی همچون: خلافی ساختمان، قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری، ساخته شدن ملک در زمینه‌های غیر مسکونی و ... صادر نشده است (ملک مورد نظر فاقد پروانه پایان کار می‌باشد) و یا اینکه سند ملک در گرو بدهی بانکی است و امکان فروش مستقیم ملک وجود ندارد. در این مواقع، خریداران معمولاً از روش خرید خانه قولنامه‌ای برای انجام معاملات خود استفاده می‌کنند تا مشکلات قانونی معامله را دور بزنند ولی این کار در نهایت می‌تواند به ضرر آن‌ها تمام شود و موجب بروز مشکلات حقوقی و قانونی در این زمینه گردد.
چگونه در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای از وضعیّت ملک مطّلع شویم؟
بهترین روش برای مطمئن شدن از اعتبار سند ملک در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای استعلام ملک از شهرداری می‌باشد و شما می‌توانید از این طریق به اطّلاعاتی همچون: میزان بدهی ساختمان، وضعیّت تخریب و ... دسترسی داشته باشید و متحمّل ضرر و زیان در معاملات خود نشوید. در برخی از مواقع نیز در ملک مورد نظر تفکیک‌هایی با کم‌تر از حد قانونی انجام می‌شود و به دلیل وجود این شرایط امکان کسب پروانه ساختمان وجود ندارد. شما با انجام استعلام قبل از خرید خانه قولنامه‌ای می‌توانید به این اطّلاعات نیز دست یابید و با چشمانی باز معاملات خود را انجام دهید.
در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای در حاشیه شهر‌ها بیشتر دقّت کنید:
مرز محدوده شهری توسّط کمیسیون مادّه 5 شورای عالی شهرداری تعیین می‌شود و هر ملکی که در خارج از این محدوده قرار داشته باشد جزو مناطق حاشیه شهر محسوب خواهد شد. در بسیاری از مواقع مشاهده شده است که ساخت و ساز‌هایی به صورت غیر قانونی در این مناطق صورت گرفته‌اند و به همین دلیل، این املاک فاقد سند قانونی می‌باشند و به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند و در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای در این مناطق باید به این نکته توجّه کرد. این نواحی هیچ‌گونه بودجه‌ای را از طرف شهرداری دریافت نمی‌کنند و متعاقباً هیچ خدماتی را نیز دریافت نخواهند کرد و شما باید در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای در حاشیه شهر‌ها توجّه ویژه‌ای را به این مسائل داشته باشید و از صحّت سند ملک قبل از انجام معامله مطمئن شوید تا با مشکلات قانونی مواجه نگردید.
خرید خانه قولنامه‌ای، بله یا خیر:
در بسیاری از مواقع امکان معامله ملک با استفاده از سند 6 دانگ وجود ندارد و شما مجبور به خرید خانه قولنامه‌ای هستید. به عنوان مثال: ممکن است که در برخی از مناطق شهری تمامی خانه‌ها به صورت قولنامه‌ای باشند و در این حالت امکان وقوع مشکلات قانونی کم‌تر خواهد شد و یا اینکه ممکن است شرایط فروش قانونی ملکی در مناطق مناسب شهر به دلیل وجود مشکلات قانونی قابل رفع همچون بدهی بانکی میسّر نباشد. در این مواقع، شما می‌توانید با رعایت قوانین حقوقی و بهره‌مندی از مشورت وکلای کارکشته برای خرید خانه قولنامه‌ای اقدام نمایید ولی چنانچه در این زمینه سررشته‌ای ندارید و با قوانین و مشکلات حقوقی خرید خانه قولنامه‌ای آشنا نیستید، بهتر است که به سراغ املاک دیگری بروید.
در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای برای جلوگیری از ابطال قولنامه چه کار کنیم؟
تعیین کردن مبلغی به عنوان وجه التزام استراتژی مناسبی در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای محسوب می‌شود و شما می‌توانید از این روش برای افزایش اعتبار و دوام قولنامه استفاده نمایید. در بسیاری از موارد صاحبان ملک از ایرادات قانونی ملک کاملاً مطّلع هستند و قصد فروش غیر قانونی ملک به خریداران را دارند. در این هنگام، تعیین کردن مبلغی به عنوان وجه التزام می‌تواند نگرانی‌های خریداران را در هنگام خرید خانه کاهش دهد و از بروز مشکلات مالی و یا قانونی جلوگیری نماید. وجه التزام مبلغی است که توسّط طرفین معامله به صورت توافقی تعیین می‌شود و در صورت لغو شدن قولنامه (با دلایل قانونی و یا غیر قانونی) و یا امتناع یکی از طرفین معامله برای اجرای تعهّدات خود باید بلافاصله توسّط لغو کننده قرارداد و یا طرف خاطی پرداخت شود و شما می‌توانید با استفاده درست از این بند در هنگام خرید خانه قولنامه‌ای از اجرا شدن مفاد قولنامه مطمئن شوید.
کدخبر: 493